Area fabbricabile – ICI
Un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dalla adozione di strumenti attuativi del medesimo.
Tuttavia per la determinazione del valore si deve tenere conto delle zone, delle caratteristiche del terreno, dell’indice di fabbricabilità, della destinazione di uso diverse (viabilità-servizi-etc) e dei prezzi di mercato di immobili aventi analoghe caratteristiche.
Non può essere considerato edificabile un fondo soggetto ad un vincolo urbanistico di carattere “conformativo”, siccome compreso in zona destinata a verde pubblico attrezzato, da considerare e valutare come area agricola anche quando fosse possibile realizzare su di esso opere edilizie confacenti allo scopo, costituenti prerogativa dell’ente pubblico che impone il vincolo, non del privato che lo subisce.
Ai fini dell’imposta, di cui all’art. 1 dell’ICI, per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quell’area che, per espressa dichiarazione del soggetto passivo dell’imposta esposta nella denuncia iniziale, o nella denunzia annuale di variazione, e a prescindere dalla previsione della sua edificabilità contenuta negli strumenti urbanistici comunali, ne costituisce pertinenza…”.
Ai fini della debenza dell’ICI non è necessaria l’effettiva utilizzazione dell’immobile, ma occorre che l’unità immobiliare risulta esistente ed ultimata, indipendentemente dall’iscrizione catastale.
Ai fini ICI, presupposto per l’accertamento del valore venale dell’immobile è l’immediata utilizzabilità dello stesso a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico.
Affinché un terreno possa essere qualificato come edificabile è necessaria la sua inclusione nel PGR (edificatorietà giuridica), indipendentemente dalla sua concreta situazione di fatto il cui apprezzamento, rileverà esclusivamente per definire la maggiore o minore appetibilità del mercato.
Il presupposto dell’imposta, infatti, fa riferimento al possesso del terreno edificabile, indipendente= mente dall’utilizzo del terreno medesimo.
L’imposta comunale sugli immobili è dovuta su un terreno edificabile, anche se destinato all’espropriazione, ciò in quanto, affinché un’area sia considerata, ai fini I.C.I, come edificabile, non è necessario che la medesima sia suscettibile di subire aumenti di valore o di produrre reddito.
Il valore dell’immobile assume rilievo ai soli fini della determinazione della base imponibile e, quindi, della concreta misura dell’imposta.
Nicola Recinello Coordinatore Nazionale Dipartimento Giuridico
